一文了解古代房地产制度：房契、地契、房价、房地产登记…
时间：2019-09-05 14:43
来源：中式大美生活
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我们在影视作品中经常听到说房契、地契。而且，仿佛这房契和地契一旦到了别人手里，分分钟就变成他人的财产，有这么不严谨吗？
首先说房契和地契，顾名思义，房契就是买卖房屋时签的合同，地契就是买卖土地时签的合同。
至于“分分钟变成他人财产”，这还真是有可能的。古代房屋土地的证明，往往只有一纸房契和地契，由买房人保管，独此一份，政府部门没有存根和备案。
更关键的，房契上不一定会写买房人姓名！
是的，那上面，有卖房人、中间人、见证人等的姓名，房屋信息也很全面，而即将成为业主的买房人，一般只写姓，或者干脆姓和名都不写。
签字的时候也一样，其他人都签，这买房的人偏偏不用签！
这样的结果是，一旦丢失，捡到房契的人完全可以冒充买方。就算告上衙门，若不能请到中间人、见证人、原房主作证的话，也是白告一场。
风险如此明显，肯定也有人注意到了，怎么办呢？
宋元明清四代政府曾试图给房契备案，当时，未向官府备案的称为“白契”（草契），经过官府备案登记的称为“红契”。
但这备案是有偿的，加上3%到16%不等的契税，一般人承受不了。此外，还得打点小官小吏们，不然就给你一直拖。
老百姓自然偏向私下交易。
这样的现象直到民国才改变。1943年，上海市政府仿照租界的做法，让业主们拿着地契和房契去土地局办理“土地执业证”和“房屋执业证”，中国才算有了像样的土地交易备案和产权证明。
古代房地产价格如何？
目前可查的最早一宗土地交易，发生在西周。
公元前919年，一个叫矩伯的人分两次将1300亩土地抵押给一个叫裘卫的人，换来了价值100串贝壳的几件“奢侈品”，包括两块玉，一件鹿皮披肩，一条带花的围裙。
这地价贵不贵呢？大家自己评判。
汉朝时，买房人是最幸福的。据记载，西汉居延县一户叫礼忠的，家里房子值1万钱；一户叫徐宗的，家里房子值3000钱。
意味着，即使年薪不高，在汉朝，一般人都能在三五年内买一套宅子。
唐朝房价怎么样？举两个例子说明。
韩愈，在长安为官30多年，做到了首都市长，还兼任组织部副部长。然而，直到晚年，他才买了一处小户型住宅。
白居易，一个处级干部，工资不低，每月一万六千钱，每个月存8500钱，就这样存了十年，他还是没能在长安买下一套房子。
没办法，白居易只好跑到陕西的渭南城买了套房产，平时在长安租房上下班，逢假期和休息日就回渭南的家，简直是当前大城市白领的真实写照。
宋朝，就更加接近我们现在了。那时商品经济异常繁荣，人们赚了钱也都喜欢往大城市跑，在大城市买房非常不容易。就拿三苏来说：
苏洵，做了十来年的官，一直没买房，只好让两个儿子苏轼和苏辙借住公署。苏东坡，50多岁才买了个小房子，之前他儿子结婚时，还是借的新房。苏辙，工作一辈子，到七十岁那年，花掉全部积蓄才在郊区买了套房。
还有欧阳修，在中央工作了好多年，虽然常遭贬黜，官职总也不低，却始终没买上房子，一直在小胡同里租房住，是个典型的租房族。
明朝买房也不容易。《金瓶梅》第五十六回，西门庆的结义兄弟要买房，朋友帮他算了算帐，“一间门面，一间客座，一间床房，一间厨灶——四间房子是少不得的。论着价银，也得三四千多银子”。小户型房子，要三四千两银子。
而当时的一个清河县县令，每年薪水不过三百五十两。就是说，就算县长去买房，如果不贪污的话，需要十年不吃不喝才能攒够房钱。
到了清朝，政府自然把重点放在满人身上。
一开始直接对满人免费分房，后面公房不够分了，就允许他们以便宜的价格福利购房。对于不能一次性交清放款的，还可以先首付一半，剩下的分期付清，期限一般都在8年以内，不用交利息。
民国初期房价较便宜，1927年，北平市中心四合院一处瓦房十八间，卖2500块大洋。后期，通货膨胀严重，买米都得扛着一麻袋的钱，买房，几乎没法操作。
再了解下古代的房地产制度。
过去关于宅地的统计，也即房产的登记。因为国家确定某一户拥有的田宅情况，本身已包含土地与房子。
古代的宅地登记，不是为了证明私有财产，是为了征收税赋，但这也顺便证明了财产的私有属性。
最初，中国的先人在荒地上自主建房，对于荒地，谁开垦就是谁的，土地的所有权是终身制，可以一代一代传下去。
周朝，“普天之下莫非王土”，周天子拥有对全国土地的所有权，其直接统治的区域称为王畿。
王畿之外的土地分封给诸侯、卿大夫及士，他们只享有土地使用权，不能买卖，还须定期向周王交纳贡赋。
随着经济发展，诸侯实力增长，周天子控制减弱，到西周中后期，以土地和奴隶为对象的交换经常出现，事实上还得到了法律的认可。
战国初年，晋国的赵襄子选拔了两个平民出任中大夫之官，于是当地农民都想攀登仕途，纷纷“弃其田耘，卖宅圃”，由此可知，当时的住宅及周围的菜圃可卖，但耕种的大田还是只能弃而不能卖的。
秦朝，秦始皇下令“使黔首自实田”，命令所有占有土地的地主和自耕农，上报占有的土地及人丁数目，可见，政府承认了私有土地的合法性，人民也就可以自由买卖土地了。
唐代，规定土地买卖必须通过官府，进行书面申报和登记，才算有效，否则要受到处罚。
南宋时期，民众按统一要求，将自己的田产、来源等土地状况翔实上报，由经界所勘验核实后交付产权人，并收存于各级政府相关部门。
明朝洪武二十年（1387年），朝廷编制“鱼鳞图册”，详细记载每宗土地的业主姓名、田土形状、方圆四至等，成为解决土地纠纷的重要依据。
满清入关后，多次大规模侵吞土地，一度打破了明代的土地登记制度。康熙四年（1665年）朝廷下令进行土地登记造册，历时多年完成。
明清两朝对田地、房屋的交易，都有明确规定。明代《明律·户律》“典卖田宅”条文规定，不税契者，除了刑事处罚外，一半价款要上缴官府。
清代在《户部则例》中明确规定，凡置买田地房，不赴官府粘契尾，一经发现，也要依法治罪，“笞五十，物货一半入官”。
民国时，为了鼓励人们进行不动产登记，政府曾到处张贴布告，广而告之。比如1925年4月，北京贴出布告：
“北京的土地房屋自庚子变乱，关系复杂，现经登记处登记，权利永远确定……”政府已经正式建立了房产登记制度。
民国上海出现过按揭购房，只不过办理按揭的是钱庄。事实上，上海的花旗银行和香港国民商业储蓄银行，当时就有按揭项目。
附：房契格式
立典卖房屋文契□□□(这里写卖方姓名)，今将坐落□□□(这里写房屋地址)房屋□□□(这里写房屋的户型、面积、间数、新旧程度和装修情况)，凭中□□□(这里写房产经纪人的姓名或者见证人的姓名)，议价出典，由□□□(这里写买方姓名,一般只写姓,甚至姓名均不写)管业，三面议明时值□□□(这里写出售价格)，当日一并收足，并无短缺。其房并无重叠交易，亦无他人争执，如有等情，由典卖人理论，与现业者无干。空口无凭，立此文契为证。
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