2026年3月12日，十四届全国人大四次会议通过了《中华人民共和国生态环境法典》（以下简称《生态环境法典》），其第462条规定：“土壤污染重点监管单位生产经营用地的用途变更或者在其土地使用权收回、转让前，应当由土地使用权人按照规定进行土壤污染状况调查。土壤污染状况调查报告应当作为不动产登记资料送交地方人民政府不动产登记机构，并报地方人民政府生态环境主管部门备案；土地使用权人未送交土壤污染状况调查报告的，地方人民政府不动产登记机构应当要求其补充提供。”该条以土壤污染状况调查报告作为不动产登记资料的方式，在不动产登记制度中嵌入土壤污染防治内容，使土壤污染信息与土地权属绑定，不仅有利于实现环境污染监管信息的同步更新，还可以保障后续权利人的合法权益和土地交易安全。

笔者尝试对土壤污染状况调查报告的相关内容进行以下分析阐释，并对《生态环境法典》第462条在不动产登记中的适用提出相关建议。

1、土壤污染状况调查报告的含义

土壤污染状况调查报告是依法对特定地块开展土壤污染状况调查后编制形成的书面报告，主要包括地块基本信息、污染物含量是否超过土壤污染风险管控标准等内容。若污染物含量超过土壤污染风险管控标准，则土壤污染状况调查报告还应当包括污染类型、污染来源以及地下水是否受到污染等内容。

土壤污染状况调查报告的提交主体是土地使用权人。《生态环境法典》第462条规定，土壤污染状况调查的主体是土地使用权人。根据其第430条和第439条可知，土壤污染状况调查是土壤污染风险管控和修复的内容之一，而负有土壤污染风险管控和修复的义务的主体是土壤污染责任人。那么，土地使用权人与土壤污染责任人有何区别呢？土地使用权人是《民法典》物权编的概念，是指依法对土地享有占有、使用、收益权利的单位或个人。结合《建设用地土壤污染责任人认定暂行办法》，土壤污染责任人是指因排放、倾倒、堆存、填埋、泄漏、遗撒、渗漏、流失、扬散污染物或者有毒有害物质等，造成土壤污染，需要依法承担土壤污染风险管控和修复责任的单位和个人。当土地使用权人使用土地造成污染时，其与土壤污染责任人就为同一人；当他人行为造成土壤污染时，土地使用权人就与土壤污染责任人产生了分离。

一般情况下，土壤污染责任人负有实施土壤污染风险管控和修复的义务，当土壤污染责任人无法认定时，则应由土地使用权人承担土壤污染风险管控和修复责任。但在相关地块办理用途变更或土地使用权收回、转让手续时，土地使用权人才是适格不动产登记申请人，而非土壤污染责任人。因此，土地使用权人是土壤污染状况调查报告的提交主体。

土壤污染状况调查报告的对象是土壤污染重点监管单位生产经营用地。根据《环境监管重点单位名录管理办法》第10条的规定，土壤污染重点监管单位的认定条件是：（一）有色金属矿采选、有色金属冶炼、石油开采、石油加工、化工、焦化、电镀、制革行业规模以上企业；（二）位于土壤污染潜在风险高的地块，且生产、使用、贮存、处置或者排放有毒有害物质的企业；（三）位于耕地土壤重金属污染突出地区的涉镉排放企业。土壤污染重点监管单位名录由省、市生态环境主管部门分级负责确定和发布。

2、相关法条在登记中的适用

在明确了土壤污染状况调查报告的含义及提交主体后，关键在于如何将《生态环境法典》第462条的核心要求具体落实到不动产登记的工作流程与审查实践中。笔者将从报告的登记意义、适用登记类型及审核要点3个方面展开阐述。

土壤污染状况调查报告纳入不动产登记的意义。保护物权人的合法权利、维护不动产交易安全是不动产登记的基本功能之一。土壤污染重点监管单位生产经营用地涉及有毒有害物质的生产、使用、贮存，土壤污染风险高，社会危害大。因此，将所涉地块的土壤污染状况调查报告依法纳入不动产登记环节，至少有以下两方面意义。

一是防止土壤污染高风险地块的不当使用。通过不动产登记将土壤污染信息与土地权属信息绑定，为相关部门办理用地项目审批时提供决策依据，可从源头上遏制盲目将污染地块用途转变为住宅、学校等民生用途的举动。《生态环境法典》第454条规定，用途变更为居住、公共管理与公共服务用地的，变更前应当按照规定进行土壤污染状况调查，并由生态环境主管部门会同自然资源主管部门组织对土壤污染状况调查报告进行评审。

二是保障土壤污染高风险地块承继使用权人的知情权。在涉土地使用权交易中，受让方凭借土壤污染数据可以更加合理判断交易成本和交易可行性，避免因不知情而面临的巨大交易风险，维护土地二级市场的交易秩序。

正确选择登记类型。根据《生态环境法典》第462条的规定，不动产登记机构对土壤污染重点监管单位生产经营用地收取土壤污染状况调查报告，主要有土地用途变更、土地使用权收回和土地使用权转让3种情形。这体现在不动产登记中主要是以下3种类型。

一是变更登记。根据《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）第26条和《不动产登记规程》（以下简称《规程》）7.2.2、7.3.2及7.5.2的相关规定，不动产的坐落、界址、用途、面积等状况变更的，不动产登记簿记载的权利人可以向登记机构申请变更登记。土地用途变更的具体登记类型可包括国有建设用地使用权变更登记、国有建设用地使用权及房屋所有权变更登记、集体建设用地使用权及建（构）筑物变更登记。

二是转移登记。根据《细则》第27条和《规程》7.2.3、7.3.3及7.5.3的相关规定，因买卖、互换、赠与或者以不动产作价出资（入股）的，双方当事人可以向登记机构申请转移登记。土地使用权转让的具体登记类型可包括国有建设用地使用权转移登记、国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记、集体建设用地使用权及建（构）筑物转移登记。

三是注销登记。根据《细则》第28条和《不动产登记规程》7.2.4、7.3.4及7.5.4的相关规定，因依法没收、征收、收回导致不动产权利消灭的，不动产登记簿记载的权利人可以向登记机构申请注销登记。土地使用权收回的具体登记类型可包括国有建设用地使用权注销登记、国有建设用地使用权及房屋所有权注销登记、集体建设用地使用权及建（构）筑物注销登记。

土壤污染状况调查报告的审核。根据《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）第16条、第17条的规定，当事人对申请材料的真实性负责，登记机构在受理时主要审核申请材料是否齐全及其是否符合法定形式。其一，申请材料是否齐全。虽然《条例》《细则》《规程》等规定中并未将“土壤污染状况调查报告”作为显性的不动产登记申请材料，但依据《条例》第16条第6项中“法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料”这一规定，完全可以将其纳入申请材料中。因此，登记机构在受理前述相关登记时，应当将土壤污染状况调查报告作为必要申请材料予以审核，当事人未提交的应按程序作出书面的不予受理告知书。其二，是否符合法定形式。土壤污染重点监管单位生产经营用地属于法定的有土壤污染风险的建设用地，其土地使用权人按照规定编制的土壤污染状况调查报告应当按照《生态环境法典》第454条的规定报送地方生态环境主管部门，由其会同自然资源主管部门组织评审。登记机构主要对土壤污染状况调查报告的评审结果予以形式审查，评审通过就可认定为材料合法。

3、登记实务相关建议

为切实推动《生态环境法典》第462条的落地实施，保障土壤污染信息与不动产登记的有机衔接，登记机构需在工作机制和操作层面进行优化。笔者结合登记实践，提出以下具体建议。

加强与生态环境主管部门的信息共享。自2019年《土壤污染防治法》实施以来，各地都陆续定期确定和发布了土壤污染环境监管重点单位名录，并与自然资源主管部门共享。但由于不动产登记在业务和系统上具有相对独立性，一些与不动产登记相关的部门间共享信息并未实现在不动产登记信息系统上的产权绑定。笔者建议，各地登记机构应对不动产登记信息系统进行调整和优化，在收到土壤污染环境监管重点单位名录后，应及时在登记簿中对相关权利人进行备注，以便在其生产经营用地的用途变更或者在其土地使用权收回、转让时，向这些权利人收取土壤污染状况调查报告。

将土壤污染状况调查报告纳入不动产登记申请材料清单。虽然土壤污染状况调查报告可以作为《条例》中的“其他材料”兜底，但目前各地出台的地方性不动产登记政策文件中鲜有将其作为一项显性申请材料予以明确的情况。因此，笔者建议，各地在起草、出台或修订不动产登记实务操作文件或办事指南时，在变更登记、转移登记和注销登记的申请材料中应增加“属于土壤污染重点监管单位生产经营用地的，提交土壤污染状况调查报告”的条件。

总而言之，《生态环境法典》第462条是一条涉不动产登记的新规定，登记机构应当予以高度重视，并依法依规采取相应措施确保落实。