不动产登记机构主动行使错误更正权，是建设法治政府的应有之义。登记机构在工作实践中，应注意四个方面的问题：一是在发生错误登记环节且产权主体尚未变动的情形下，可以通过依申请更正登记或依职权更正登记方式纠错；二是在异议登记环节中，异议理由成立的，登记机构可以行使更正权；三是登记存在根本性错误的，可以依法主动行使撤销权；四是登记存在部分错误的，可以主动行使部分撤销权。

本文援引人民法院案例库中的一则案例来解析登记机构主动纠错权的司法保护问题。

01

入库案例

某小区新村1-5幢（以下简称“案涉房屋”）系A市原危房改造办公室 （以下简称“原危改办”）根据建设工程规划许可证建设的商业用房。2001年4月，A市原房管所与原危改办签订了购房协议书并办理了房产登记，登记建筑面积为258.88平方米。此后，原房管所改制时将案涉房屋一并列入改制资产转让给马某。马某成立了某置业公司后，该公司于2003年11月申请办理了案涉房屋的转移登记，登记建筑面积与原房本相同。2013年1月，A市监察局致函A市原住房保障和房产管理局 （以下简称“原住保局”），指出案涉房屋存在登记面积超出规划许可面积的情况。经审查后，原住保局向某置业公司送达通知，随后，原住保局于2013年5月作出83号决定，撤销原房管所给某置业公司办理的不动产转移登记。经多次关联诉讼，2019年8月，某置业公司提起本案诉讼，要求撤销原住保局的83号决定。

法院另查明：原住保局的房屋登记职责已由A市自然资源和规划局承继。

一审法院于2021年4月作出行政判决：驳回某置业公司的诉讼请求。该公司上诉后，二审法院于2021年8月作出行政判决：驳回上诉，维持原判。

02

裁判要旨

登记机构在不动产登记确有错误的情形下，有权主动纠错或撤销登记。行政机关主动撤销不动产登记应符合一定条件，即登记簿记载的不动产面积、位置等自然状况或者所有权人、抵押权人等权利状况确与客观事实不符，同时行政机关应当充分听取不动产权利人的意见。如果撤销登记会给公共利益或利害关系人合法权益造成损害的，则登记机构应当在不动产权利人、善意第三人及公共利益之间进行衡量，并选择合适的处理方式。

03

法理精解

第一，登记机构享有对瑕疵登记行为的自主纠正权。

法院生效裁判认为，无论是根据案涉房屋办理首次登记时的法律规定，还是根据被诉行政行为作出时的法律规定，房屋登记都必须提供建设工程规划许可证等证明房屋符合规划的手续，否则不予登记；即便基于其他原因办理了权属登记，有权机关也可以依法纠正。本案中，发证面积超出了规划许可证核定面积，原住保局对照规划审批手续，参照实地查看测量数据，并结合案涉房屋的实际情况进行测算，将不在规划范围之内以及超过规划许可建造的部分房屋对应的权属证书予以撤销，在依法纠错的基础上也尊重了房屋形成及房管所改制的特殊情况，无明显不当之处。

笔者同意上述裁判思维，即违法行为不能因历史原因而转换为有效的合法行为。

行政行为一经作出，行政机关及相对人就应当受到行政行为的约束。但是，即使法律未明确规定行政机关在哪些情形下应当履行纠正义务，也不意味着行政机关能够以法律没有规定为由而否认自身的纠正义务。房屋权属证书的登记面积应当符合建设工程规划许可证等许可建造的面积，如果登记面积与规划面积不符，则其即属于行政行为所认定的基本事实不能成立，因此符合行政机关自我纠错的前提条件。

本案中，原住保局在作出83号决定撤销登记前，已向某置业公司送达通知，告知了其产权登记面积存在的问题、对相关档案的查阅情况以及启动撤销登记程序的事实等，并告知了某置业公司陈述申辩的权利。笔者认为，撤销登记行为的程序符合法定程序，故法院依法作出如上裁判。

第二，房地产类不动产登记要遵循“权源”三要素。

笔者认为，无论是不动产登记簿或据此所颁发的不动产权证书，其所记载的内容与记载行为本身均不是空中楼阁，而是对登记与发证均要遵循权属来源清晰、无争议等实质性要素的约束。其中，最重要的3项权属来源要素包括土地使用权证书、建设用地规划许可证以及建设工程规划许可证—— 这“三证”是构成房地产类不动产权属来源的三大主要“权源”要素。若没有这“三证”，建成的不动产便会构成违法建筑。

根据2015年修改前的城乡规划法，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。

根据《不动产登记规程》（以下简称《规程》）的规定，申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的材料包括：不动产权证书或者土地有偿使用合同、划拨决定书等土地权属来源材料；规划验收合格证明文件或者规划条件核实意见等建设工程符合规划的材料等。其中，关于规划验收合格文件及规划条件核实意见，本身就是不动产首次登记的必备文件。

本文案例中，原危改办原本应当行使首次登记权，但其将登记申请权转让给了原房管所，而在原房管所行使首次登记申请权时，当时的登记机构（原住保局）本身就未尽到严谨审核义务。否则，便不会出现证载面积与规划不符的情形，也就不会有原住保局作出83号决定的主动纠错行为。

第三，转移登记与首次登记的审查标准不同，性质也不同。

首次登记要把控建筑物的整体合法性、合规性，转移登记则要把控建筑物登记的一致性与连续性。《规程》明确了转移登记的审查标准：一是国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的原因材料是否齐全、有效，即建筑物不存在禁止性流转的情形，也无合同效力瑕疵；二是申请转移的国有建设用地使用权及房屋所有权与登记原因材料记载是否一致，此点就涉及首次登记中规划条件与转移登记中的规划条件是否一致的问题，涉及最为核心的“权源”要素。

本文案例值得商榷之处在于，如不审理首次登记的合法性，则无法判明不符合规划建设条件的错误登记状态是否与第三人的转移登记存在因果关系。

笔者认为，依法登记和依法纠错，是不动产登记工作的“一体两面”，登记机构对之均要予以重视。启动依职权更正登记的法定条件是明确的，即须在发现错误登记时，该不动产尚未办理转移登记或处分登记。否则，就意味着有可能产生了善意第三人利益保护的必要性问题，且其需要在与公共利益的保护之间进行权衡。本文案例中，司法权对不动产登记机构主动撤销权的保护，即是一个典型范例。

（作者为北京大成律师事务所高级合伙人）