农村老水库、老旧村办小学、乡镇公益配套等公建设施，普遍存在建设年代久远、权属资料缺失、土地性质模糊、界址界线不清等历史遗留问题，不动产登记存在困难。登记机构依规明晰此类公建不动产权属，既能夯实国有、集体资产法治化管理的基础，也能规范设施管护秩序、盘活闲置公共资源。笔者结合不动产登记实务，梳理农村老旧公建设施确权登记实操路径，厘清权属判定、权籍调查、登记办理等关键环节处置标准，以期为同类业务办理提供参考。

夯实老旧公建登记物权基础

登记机构为农村老旧公建设施办理确权登记时，应遵循不动产登记物权法定原则，先核查标的物是否具备登记资格，再确定对应登记类型。土地与地上建（构）筑物属不动产登记范畴，实行同步登记、同步处分的规则。因此，登记机构须同步核查土地权利与地上建（构）筑物权属，确保房地权属核查全覆盖、无遗漏。农村老旧公建普遍无不动产登记记录，登记机构可依法认定其业务类型为首次登记，并依据首次登记业务规范收取土地和建（构）筑物的登记申请材料。

土地所有权和使用权是公建确权的基础，登记机构应先确定公建设施的土地所有权性质。我国土地实行社会主义公有制，宪法明确规定我国的土地所有权分为国家所有和集体所有两种类型。多数农村公建设施建成于20世纪60至80年代，土地沿革复杂、资料留存不全，权属关系判定难度较大。实务中，登记机构可以通过三类合规路径确定土地的所有权归属。

依托专项确权政策文件判定。登记机构在适用《确定土地所有权和使用权的若干规定》时，需要注意原文件第14条关于集体土地转国有的相关条款已被废止。现行规则明确，新增集体土地变更为国有只能通过征收方式。通过土地置换将集体土地变更为国有目前只在低效用地再开发试点区域推行，因此不得作为通用确权依据，但历史合法存量国有土地权属仍可按旧政策据实认定。土地权属确认工作由县级以上人民政府主导，同级自然资源主管部门负责具体承办、调查核实、拟定处理意见，并按程序报请政府出具权属处理决定。

依托集体土地确权登记成果判定。各地于2011年至2013年基本完成了集体土地所有权确权登记工作。《自然资源部关于加快完成集体土地所有权确权登记成果更新汇交的通知》明确，各级自然资源主管部门在开展相关业务时，要充分利用集体土地所有权确权登记成果。项目用地报批时，应根据集体土地所有权确权登记成果核实土地权属状况。宗地历史确权登记为集体所有土地的，也可以作为土地集体所有的初步判定依据。

依托国土调查成果辅助研判。在无法根据上述方法判断的情况下，登记机构可以根据国土调查成果来判断。调查成果是自然资源管理的重要依据，但只能作为工作的参考，特别是第三次全国国土调查的成果，只是现状调查，其效力低于不动产登记资料或者用地审批、供地批文等法定文书。

精准认定土地使用权人

农村老旧公建土地使用权人认定工作要以合法有效的权属来源证明文件为核心依据。按照农村集体土地确权登记相关政策，农村集体土地确权登记依据的文件资料包括：人民政府或者有关行政主管部门的批准文件、处理决定；县级以上人民政府自然资源（含原国土资源）行政主管部门的调解书；人民法院生效的判决、裁定或者调解书；当事人之间依法达成的协议；履行指界程序形成的地籍调查表、土地权属界线协议书等地籍调查成果；法律、法规等规定的其他文件等。

对于村集体公建、国有农场配套公益设施等，登记机构可以参考国有农场确权登记的材料开展权属核查，主要包含人民政府批准用地文件；征地红线图；国有农场依照建（扩、并）场的批准文件【含农场设计任务书或建（扩、并）场方案】；1980年至1984年国有农场规划补课任务书（说明书）；县级以上政府及有关部门关于组建国有农场的批文；国有农场与周边农民集体签订的用地协议书等。

规范老旧宗地界址调查流程

老旧公建的权属来源证明资料普遍较为简略，多数仅记载了宗地面积，配套附图多为手绘示意图或者宗地草图，无标准化坐标界址点，而是用界址物表示，比如墙、沟、河、山等，但这些界址物很多已经不复存在，宗地界址争议风险较高，精准开展界址调查是确权关键。

《地籍调查规程》明确，界址调查包括指界、界标设置、界址边长丈量等工作。土地权属来源资料中界址不明确的宗地，以及界址与实地不一致的宗地，需要现场指界。调查员、本宗地指界人及相邻宗地指界人应同时到场进行指界，并在地籍调查表上、土地权属界线协议书上或土地权属争议原由书上签字盖章确认。无土地权属来源资料的，根据法律法规及有关政策规定，经核实为合法拥有或使用的土地，可根据双方协商、实际利用状况及地方习惯现场指界。与未确定土地使用权的国有土地相邻的宗地，可根据土地权属来源资料单方指界。如一方缺席，其宗地界线根据土地权属来源资料及另一方所指界线确定。如双方缺席，其宗地界线由调查人员根据土地权属来源资料、实际使用现状及地方习惯确定。指界人在指界后，不在地籍调查表、土地权属界线协议书上签字盖章的，参照违约缺席指界规定执行。

依法办结确权登记

《土地权属争议调查处理办法》规定，对于土地权属争议，调解书经双方当事人签名或者盖章，由承办人署名并加盖国土资源（现自然资源）行政主管部门的印章后生效。生效的调解书具有法律效力，是土地登记的依据。

调解未达成协议的，行政主管部门应当及时提出调查处理意见，报同级人民政府作出处理决定。当事人对人民政府作出的处理决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。在规定的时间内，若当事人既不申请行政复议，也不提起行政诉讼，则处理决定自规定期满时即发生法律效力。生效的处理决定是土地登记的依据。

登记机构应严格区分老旧公建登记准入标准，对于具备长期稳定使用功能、结构完整的公建，可结合项目规划、建设审批等材料，依法办理首次登记。