十年 · 见证 | 创新流程巧解难题保护产权 登记为民打造睦邻共享空间
时间：2025-04-08 11:16
来源：鄂尔多斯市自然资源局
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2025年3月1日是《不动产登记暂行条例》施行十周年，也是全国首本不动产权证书颁发十周年，同时，今年也是全区、全市首本不动产权证颁发十周年。为全面回顾不动产统一登记改革历程，宣传展示不动产登记工作的光荣历史和新成效，进一步提升社会公众对不动产统一登记工作的认知度与满意度，更好发挥不动产登记“保护产权、保障交易安全、便民利民”的重要作用，部、厅决定在全系统组织开展“十年 · 见证：保护产权 登记为民”主题宣传并制定印发了主题宣传方案。为贯彻落实部、厅主题宣传方案精神，现开设专栏，收集并刊登各旗区各单位优秀的反映宣传主题的先进事迹、典型案例、图文、视频等题材，充分展示鄂尔多斯市不动产十年里取得的成就、荣誉，宣传展示各地不动产登记品牌、工作动态、创新举措、获得荣誉和成绩，向公众普及不动产登记相关法规政策，敬请观注。
创新流程巧解难题保护产权
登记为民打造睦邻共享空间
创新实施单位:鄂托克前旗不动产登记中心
主要实施人员:韩帅、赵永玲、柳京、不动产登记中心所有工作人员
一、问题背景
随着法治社会建设的不断推进，居民群众的法治意识显著提升，对小区公共设施配套用房（如物业用房、养老设施用房、小区活动中心等）的产权确认登记需求愈发迫切。特别是老旧小区，部分老旧小区均是在不动产登记制度建立之前就已建成并完成了产权登记，其后续设施的产权确认登记问题尤为突出。
近年来，随着社会的发展和居民需求的不断增加，这些老旧小区在完善社区基本设施的过程中，陆续增设了养老用房、社区活动中心用房等配套设施。这些新增设施虽然已经建成并投入使用，但由于缺乏明确的产权归属认定，导致了一系列问题。目前，这些新增设施的产权确认和归属存在较大困难，引发了业主、业主委员会和物业之间的频繁纠纷。
业主委员会急需对这些共有部分的产权进行确认，以便更有效地参与小区事务的管理与监督；而物业公司作为小区公共区域的管理者和维护者，也因产权归属不明与业主之间纠纷不断。业主们对于公共区域的产权认定问题高度关注，纷纷要求登记部门提供相关佐证材料或解决方案。然而，由于老旧小区首次登记数据不完善，产权登记工作面临诸多困难，难以满足居民的合理诉求。
根据《民法典》第274条明确规定，建筑区划内的公共场所、公用设施和物业服务用房，原则上属于业主共有，但明确属于城镇公共道路、绿地或专属于个人的部分除外。同时，《不动产登记规程》5.6.2条款也指出，建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房等及其占用范围内的建设用地使用权，应仅记载于不动产登记簿中，而不核发不动产权证书或不动产登记证明。
然而，在实际操作中，尤其是对于老旧小区而言，随着社区设施的不断完善，新增的养老用房、社区活动中心用房等公共设施虽然已投入使用，但其产权确认问题却面临困境。我旗《鄂托克前旗人民政府2024年第10次常务会议暨安委会会议纪要》（〔2024〕27号）、《鄂托克前旗党建引领典范社区建设实施方案》以及《党建引领典范社区重点建设项目清单》中关于打造“睦邻里”居民共享空间项目的要求，均强调了创建典范社区、提升居民生活质量的重要性。但这些规定和政策在满足小区公共管理基本需求的同时，并未针对老旧小区新增设施的产权确认问题提供有效的解决途径。
目前，现有的登记流程在应对小区公共部分的登记、登簿工作时显得“力不从心”，无法满足实际需求。因此，创新增设小区业主共有部分登记、登簿流程显得尤为重要和迫切，以有效解决这一实际问题，为小区、社区确认产权提供有力支持，进而推动典范社区的建设和发展。
二、创新举措
针对上述难题，鄂托克前旗不动产登记中心经过深入调研和反复论证，为有效解决老旧小区共有部分产权确认的实际困难，中心创新增设了小区业主共有部分登记、登簿流程。
该流程的主要内容如下：
（一）明确范围界定标准。结合老旧小区的实际情况，通过实地勘查、规划核实等方式，对新增的养老用房、社区活动中心用房等共有部分进行精准分类和界定。详细记录其位置、面积、用途等信息，确保登记工作的准确性和规范性。
（二）完善登记流程。针对老旧小区首次登记数据不完善的问题，我中心优化登记流程，新增一套“建筑物区业主共有部分”的登记流程，对小区内物业用房、养老设施用房、小区活动中心等公共设施配套用房，确保登记信息的完整性和准确性。
具体的办理流程：
申请主体：由业主委员会（需备案）作为全体业主代表申请；无业委会的，可由社区居委会或街道办事处代为申请，也可允许物业公司代为办理（需业主授权）。
所需材料：不动产登记申请书；身份证明（业委会/居委会证件）；权属来源文件（规划许可证或规划认定材料）、竣工验收备案表；房屋测绘报告（注明“业主共有”）；其他地方政府要求的材料。
登记类型：登记为“XX小区业主共有”（不动产登记簿载明“小区业主共有，用途：养老用房、物业用房等”），不颁发单独产权证。
三、实施成效
自“建筑物区业主共有部分”登记流程上线以来，鄂托克前旗不动产登记中心已完成4个老旧小区和1个新开盘小区的共有部分登记、登簿工作，获得了小区居民及业主委员会的一致好评，取得了显著的工作成效：
（一）化解矛盾纠纷。通过明确共有部分的产权归属，有效化解了业主、业主委员会和物业之间的矛盾纠纷，促进了小区的和谐稳定。居民对小区共有部分的产权情况有了更清晰的认识，增强了对小区的归属感和责任感，更加积极地参与小区事务的管理和监督。
（二）助力小区管理。物业公司和社区管理部门可以根据登记信息，合理规划和使用共有部分，提高资源利用效率。在涉及小区改造、维修等事项时，登记信息为相关决策提供了重要依据，提升了小区管理的科学性和规范性。
（三）推动社区建设。明确的产权归属为小区的后续改造和提升提供了坚实基础，助力老旧小区的更新改造项目顺利推进。同时，也为党建引领典范社区建设提供了有力支持，进一步提升了社区居民的生活质量和幸福感，推动了“睦邻里”居民共享空间项目的实施，为创建典范社区奠定了良好基础。
四、未来展望
鄂托克前旗不动产登记中心将继续关注群众需求，不断优化服务流程，提高服务质量。针对老旧小区的特殊情况，持续完善共有部分登记、登簿流程，为居民群众提供更加优质、高效、便捷的不动产登记服务。同时，加强与相关部门的协同合作，进一步提升登记工作的规范化、信息化水平，为构建和谐、美好的社区环境贡献力量。
五、操作流程图
1、登录鄂托克前旗不动产登记一体化平台，选择首次登记——国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权首次登记—建筑物区分业主共有部分。
图片 2、关联不动产单元号。
3、批量关联不动产单元。
4、申请人信息大名府全体业主共有。
5、登簿信息列表，显示业主共有部分房屋建筑面积、用途。
6、不生成缮证信息和发证信息
