【国土文化】看夏商周如何登记不动产|赵俊杰
时间：2015-09-21 15:36
来源：巴中自然资源和规划
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西周恭王时期青铜器“卫盉”铭文。
土地作为不可移动的财产和生产要素，即“不可动之物”，这种不动产权的演变一直以来就是中国历史发展的一条主线。我国古代自尧舜禹列土封疆以来，很早就提出了以土地为中心的“不动产”理念，建立了不动产法律制度，采取立契、申牒等登记手段来展示国家的公示力和公信力，对土地所有人的权益予以确认和保护，避免产权交叉和冲突。这种把地契作为土地所有人或使用人的权利文书，正是不动产登记制度的最好“质证”。
历史上最早的不动产制度雏形出现在夏朝初期（公元前2183年～公元前2177年），也是我国不动产契约化管理的萌芽阶段。大禹实行“任土作贡”制度，开展土地经界勘丈，设置了专门负责绘制人文地理图、丈量划分田地的官员，按照九州的水土肥沃贫瘠状况，以及其地上生长的物产，并参照土地的面积大小、人口稠密程度等多方面因素，将土地这一不动产分为上、中、下三等，再将每个等级分为上、中、下三级，共九个等级，以此登记造册收取贡赋品。
我国从商代正式进入农业时代，农业受到重视，实行“置地制邑，度地居民”，已形成土地“井田制”。商代设有负责管理土地产权的机构及官吏，名曰“臣耤”，这是我国建立最早的不动产管理机构。据考古发现，我国早在夏商时期就有地籍简册之类的不动产土地文书。《孟子》记载：“方里而井，井九百亩，其中为公田。八家皆私百亩，同养公田，公事毕，然后敢治私事。”“井田制”具有国家土地所有制的性质，“井田”这一不动产是不能随意转让、买卖的，这叫做“田里不鬻”。
西周建立了户籍、地籍和赋籍合一的早期奴隶制不动产登记制度，设“司徒”管理土地，是为“地官司徒”，属中央六大机构之一，机构内设立大、小司徒主事，其下又设封人（掌分封）、载师（掌土地法规）、均人（掌赋税）、土均（收取山川林泽等资源的税收）、土训（向周王报告土地情况）、山虞（掌山林）、川衡（掌渔业）、迹人（掌田猎）等。《周礼•大司徒》记载“掌建国土地之图，与其人民之数，以安抚邦国，以天下土地之图，周知九州之地域，广轮之数，办其山林川泽丘陵坟衍原湿之名物”，将土地这一不动产清查成册，并将人口划分为贵族与平民。到了西周末期，由于贵族阶层开始私下进行土地买卖，土地所有制开始发生变化，周宣王宣布“不籍千亩”，“田里不鬻”的格局被打破，成为周天子直接统治的王畿内的“井田”趋向崩溃的标志。
整个西周时期，随着土地交易、转让等行为的增多，土地这一不动产契约制度随之产生。初期的契约内容和形式均无统一规定，其称谓也多以其交易方式的不同而有所不同，一般买卖契约称质剂，转让类的契约称约剂，借贷类的契约称傅别。《周礼•秋官•同约》载：“凡大约剂书于宗彝，小约剂书于丹图。”又“书于宗彝，谓刻铭重器；丹图，则著于竹帛，皆所以征信也。”也就是说，当时行使国家权力的诸侯王公会把发生的重大事件，铭刻在青铜器上；而平民则把平民之间需要记述的事件铭记在竹帛上面。而这个时期的土地这一不动产交换或交易还仅仅限于诸侯王公之间，是大事件，故多铭刻在青铜器上，称之为“大约剂”，即不动产登记文书。这些可以从我国考古挖掘出土的青铜器文物的土地契约记载上予以见证，这些文物作为研究当时不动产制度产生的重要实物，具有重要的历史研究价值。
1975年2月，陕西岐山董家村考古发现西周原董家窖藏“卫盉”，是西周恭王时期铸造的温酒器，上面有铭文132个字，记载了西周恭王三年，一个名叫矩伯的奴隶主裘卫分两次索取了觐见天子的东西，即价值八十朋的玉质礼器和价值二十朋的皮裘礼服，矩伯分两次付给了裘卫1300亩农用土地，作为索取礼品的代价。裘卫把这件事情报告了执政大臣，得到了大臣们的认可，还进行了授田仪式，从而确认了土地这一不动产产权转移归属的合法性。
国家博物馆馆藏重器——西周恭王时期的青铜器“格伯簋”，其上铭文82字，内容大概为：正月初吉癸巳这天，王在成周。格伯用四匹好马与倗生交换土地三十田（西周一田为一百亩），双方剖木为凭，并实地勘定田界，具结交换事宜。这反映了西周时期的土地这一不动产交换转让的基本情况，交代了双方当事人立约的时间、地点、交换价格及过程，记录了勘测田地界域、建立文书备案等程序，强调了其对于土地这一不动产所有权转让法律效力的认可。（转自：中国国土资源作家协会微信平台）