原创 丨不动产带押过户为什么难，风险在哪里，怎么解决
时间：2023-04-12 09:42
来源：不动产登记实务操作与理论研究
保存：
近日自然资源部中国银行保险监督管理委员会联合发布《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》，将不动产带押过户再次带入人们视线，甚至成为新闻热搜。
实际上不动产带押过户并非新鲜事物，自2021年1月1日《民法典》施行起，就解除了《物权法》对抵押物带押过户的限制。2007年《物权法》第191条规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。而《民法典》取消这条规定，规定抵押物转让的，抵押权不受影响。点击链接未经抵押权人同意能否转让房产
因此《民法典》之前，抵押状态下的不动产转让，需要先还清贷款或者作为抵押权人的银行同意。而银行同意带押转让的前提一般都是还清贷款。这就导致带押过户的难度很大，卖房人需先还掉巨额贷款方可出售房屋，一般找中介申请过桥资金还清贷款，但还要考虑对方贷款不被批准的风险。允许不动产带押过户，可以减少交易成本，提高交易效率。
那么带押过户这个事情难在哪里呢？首先是银行不想做。按照2021年4月6日《自然资源部关于做好不动产抵押权登记工作的通知》，可以带押过户的不动产，是2021年1月1日《民法典》施行后当事人申请办理不动产抵押权首次登记或抵押预告登记的，没有约定或者限制转让抵押不动产的约定并记载在不动产登记簿上的，由受让人、抵押人（转让人）共同申请转移登记。有约定应当由受让人、抵押人（转让人）和抵押权人共同申请转移登记。
该做法在实践中首先遇到主要抵押权人银行金融部门的杯葛。很多银行在抵押贷款的格式合同中明确抵押期间不得转让，并记载到登记簿，导致不动产带押转让回复到《民法典》规定之前的状态，转让时实际上依然需要银行同意。解读│已抵押不动产转让该怎么登记
其次是没有具体细化的模式。毕竟是新业务，涉及卖房人、购房人、贷款银行及登记中心等四方乃至五方关系，大家都在探索可行的途径，其中登记中心作为中立第三方，实际上本应被动接受相对人申请即可。但出于优化营商环境，提升服务水平，降低制度性交易成本等方面考虑，登记机构要替银行及购房人设计好较好的模式，推行推广该业务。自然资源部联合银保监会印发《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》
对于带押过户这样的新鲜事物，地方在实践探索中，主要形成了三种“带押过户”模式。模式一：新旧抵押权组合模式。通过借新贷、还旧贷无缝衔接，实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定发放新贷款、偿还旧贷款的时点和方式等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、新抵押权首次登记与旧抵押权注销登记。
模式二：新旧抵押权分段模式。通过借新贷、过户后还旧贷，实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定发放新贷款、偿还旧贷款的时点和方式等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、新抵押权首次登记等，卖方贷款结清后及时办理旧抵押权注销登记。
模式三：抵押权变更模式。通过抵押权变更实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定抵押权变更等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、抵押权转移登记以及变更登记。
实际上前两种模式并非严格意义上或者《民法典》确定的带押过户，《物权法》时期就能做，无非是设立新抵押权后将原抵押权注销，对银行抵押权的保护十分周到了，但银行愿意的不多。
银行的抵押权实际上一直存在抵押物上，即使权属已经转移，也能在贷款逾期的情形下提请法院拍卖不动产来实现抵押权，而无需考虑抵押物转移到谁手上。不存在抵押权悬空的问题，也无需变更抵押人。银行在带押过户中的谨慎小心与其说是一种控制风险的保守倾向，不如说是对抵押权追及效力的把握不足。已抵押的不动产转让，是否要变更抵押人
第三种模式才是实质上无需银行同意的带押过户，但由于要两个条件：《民法典》施行后办理抵押贷款，抵押合同没有约定限制转让的规定，范围很小。已抵押的不动产转让时如何办理转移登记
这种模式下购房人缴纳购房定金后双方申请不动产转移登记，约定购房贷款下放后还清剩余购房款。卖房人的风险最大，如果不动产转移过户后购房人贷款无法批准或者恶意不还，则卖房人将面临房产已经转移但贷款尚未还清的风险。据新闻报道前段时间重庆、广东等地已经出现二手房诈骗的案件，骗子借用他人名义购房，转移登记后未将余款还掉，导致卖房人失房又背债的情形。
实际上如果银行同意，按照《民法典》规定，在办理带押过户时将购房人变更为抵押贷款合同的债务人是最简便的方式。但可能购房人或者银行有不同的选择，不一定选择这种方式。抵押权转移登记容易混淆的几个问题
由于存在买卖过户和贷款下放时间上的先后，因此在第三种带押过户中，要注意设计保障卖房人权益的方式。
比较有效的是双预告模式，即购房人先申请办理买卖不动产的预告登记和抵押权预告登记，银行凭预告登记发放贷款给购房人，此时卖房人还是不动产的权利人，但不能进行出售或抵押等处分行为，既保障了卖房人的权利，又杜绝一房二卖风险，降低购房人权利。
有的地方还增加了各方委托买方银行申请预告登记转本登记的做法，进一步便民利民。漳州《关于鼓励实施二手房“带押过户”模式的指导意见》
总的来说，带押过户取决于银行的意愿，由于购房人也要抵押贷款来还清债务进行按揭，带押过户绕不开银行，包括诈骗案件也是勾结银行工作人员将按揭贷款变为抵押贷款。《民法典》无需抵押权人同意允许带押过户的规定在现实中的作用被大大削减，如果银行有积极性或者愿意配合，模式一、二的做法更为便捷。广州市规划和自然资源局关于进一步深化不动产登记便民暖企服务的通知，浙江省加强自然资源要素保障促进经济稳进提质若干政策措施
历年发表文章
（超详细攻略及合同范本）城里人在农村购地建房是否合法，权益如何保障
不动产疑难问题咨询问答集（三）
不动产疑难问题咨询问答集（二）
不动产疑难问题咨询问答集（一）
父母能否单独处分未成年子女的不动产
土改的老房子发过证的能直接办不动产登记么（长文深度解析农村土地制度）
以预告登记方式盘活闲置土地的探讨
农村土地经营权能否抵押流转，如何办理不动产登记
不动产登记实务案例解析文章汇编
最新最全不动产登记政策法规汇编（收藏2022年2.14更新）
共有不动产，多数份额权利人能否直接转让
权利人可持法院文书办理不动产登记么？《中国自然资源报》法治版答疑专栏（一）
“一房二主”的不动产登记咋办？《中国自然资源报》法治版答疑专栏（二）
如何处理伪造材料骗取的房产证?《中国自然资源报》法治版答疑专栏（三）
同一权利人分割不动产如何操作？《中国自然资源报》政策答疑（四）
分割不动产如何操作？《中国自然资源报》法治版政策答疑专栏（五）
国有土地上的自建房可以办理分割登记吗？《中国自然资源报》法治版答疑专栏（六）
宗地合并如何办理登记手续？《中国自然资源报》政策答疑专栏（七）
证载面积与实测不符如何办证？《中国自然资源报》政策答疑专栏（八）
证载权利人不一致如何办理不动产登记？《中国自然资源报》政策答疑专栏（九）
已抵押的不动产转让的，是否要变更抵押人
在建建筑物抵押权登记特殊性探析
已抵押的土地，能否与其他土地合并登记
亲属关系证明虚假，能否撤销不动产继承转移登记
土地出让合同解除后，已登记的不动产怎么办
一个抵押合同担保两笔贷款，如何登记
限售房能否办理预告登记
从违法建筑登记谈不动产登记审查范围
民法典对不动产登记的三大影响
已抵押的不动产转让时如何办理转移登记
能否用更正登记撤销不动产登记
能否将不动产登记到死者名下
出让合同约定移交给政府的幼儿园，如何办理不动产登记
带建筑物的国有土地出让后如何登记
司法视角下的不动产登记焦点问题
自然资源调查、确权和登记的关系探析
统一登记制度下存量房网签备案的定位和走向（一）
统一登记制度下存量房网签备案的定位和走向（二）
宅基地三权分置的内涵、障碍和出路（深度分析）
一房多卖时占有与合同网签备案哪个优先（一）
不动产权属纠纷只能由民事诉讼来解决（二）
非住宅建设用地使用权期间届满后的续期与登记
海域使用权和土地重叠的原因分析及对策建议
国有土地使用权出让合同的性质再探析
土地调查的地类与不动产登记不一致的，以何者为准
农村房地一体不动产登记的现状、障碍和对策
不动产登记行为性质与机构定位
不动产转移登记，配偶是否必须到场申请
公证遗嘱能否直接办理不动产继承转移登记
夫妻一方持离婚协议书可否申请不动产转移登记
卖房人在登记申请前死亡的， 如何办理不动产转移登记
转移登记时发现不动产存在违法建筑如何处理
购房合同解除后，已登记的不动产怎么办？
法院判决履行不动产转移登记法定职责如何登记
不动产单元如何分割登记
不动产登记机构可以依职权注销查封抵押登记么
继承权公证被撤销登记机构是否要撤销登记
不动产登记存在程序瑕疵是否可以撤销登记
撤销登记的法理及其适用
请注意！不予受理更正登记有法律风险
不动产登记有错误，怎么办？
浅谈物权法上不动产登记错误的类型划分与立法建议
最高法判决：申请更正登记应当提供充分证据证明登记错误
超值抵押并非不动产登记障碍
民间借贷办理不动产抵押权登记的障碍、风险和责任
抵押权转移登记容易混淆的几个问题
抵押权主合同期限变更登记的法律研究
境外法人是否可以作为抵押权人申请不动产抵押登记
银行续贷如何保持抵押权顺位登记思考
不动产登记簿如何体现抵押合同的“担保范围”
未经抵押权人同意能否转让房产
适用从属性原理登记各类常见抵押权
适用从属性原理登记各类常见抵押权
在建建筑物未建部分能否抵押
房屋租赁权性质及登记研究
采矿权不动产登记怎么做，有剩余储量是否必须延续
国有建设用地使用权出让合同法律性质探析
上一篇： 带押过户三种模式怎么便民利企，自然资源部联合银...
下一篇： 全国31城优化营商环境经验和成果分享