济南以四举措推动二手房“带押过户”|优化营商环境案例1.6
时间：2023-06-01 10:08
来源：中国不动产官微
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开栏的话
近年来，各地认真贯彻落实党中央、国务院“放管服”改革和优化营商环境决策部署，创新服务举措，持续优化营商环境，不断提升不动产登记便利化水平，取得了积极成效。落实全国自然资源工作会议要求，根据部自然资源确权登记局2023年工作要点，为总结地方典型经验做法，强化示范引领，中国不动产官微今日起开设专栏，持续推出全国优化不动产登记领域营商环境典型案例，展示改革成果，供各地学习借鉴。
第一批典型案例共14个，将主要聚焦加强登记税务协同、登记金融协同，优化业务流程，推进信息共享集成等方面。今天推出第六篇。
山东省济南市围绕破解“带押”二手房买卖时间长、流程复杂、风险大、成本高等堵点难点痛点问题，在全面实施“云登记”“云柜台”服务基础上，创新推出以“省成本、减时间、降风险、活经济”为主要特点的二手房“带押过户”登记新模式，实现无需提前还贷，即可进行不动产转移登记、抵押登记同步办理，有效缓解资金压力、提高交易效率、降低业务风险，探索出了一条政府贴心、业主省心、银行放心的二手房过户新路径。
主要做法
精准设计制度流程，把交易成本“省”下来。一是政策支持，推行“双预告登记”。创新实行二手房转移及抵押“双预告及预转本登记”模式，引导金融机构调整贷款放款流程，将必须正式过户、抵押登记后才可放款的流程调整为预告登记放款，以预告登记保障银行业务安全，为实现“买方用新贷还卖方旧贷”提供政策保障。二是再造流程，减少直接交易成本。针对待过户房产处于“在押”状态的堵点，重塑交易流程，把卖方解除抵押的环节由传统交易的第一步调整为最后一步，卖方无需预先自筹大额过桥资金还款，降低交易成本；买方无需先行垫付房款给卖方还款，避免房产无法过户带来的“钱房两空”风险。三是以点带面，引导银行积极参与。以建设银行、工商银行、北京银行为试点，签订框架协议，引导银行积极改变传统模式，买方银行依据预告登记提前放款，卖方银行允许抵押房产进行转移登记。在成功试点的基础上，积极协调其他金融机构广泛参与，目前工行、农行、建行、交行等国有银行及北京银行等股份制银行正在同步调整内部业务流程，积极参与济南二手房“带押过户”业务。
完善优化服务平台，把时间成本“减”下来。一是搭建金融机构网上抵押平台。通过征信专线与58家驻济金融机构（含金融资产公司）联网并签订协议，延伸抵押登记端口，实现全程“云端”办理，抵押登记半个工作日办结，抵押注销登记网上“即传即办”。二是发挥中介机构前哨作用。将不动产登记“云柜台”融入中介机构第三方交易平台，交易双方完成签约、交易后，借助区块链、人脸识别、电子签名等技术，在中介机构端发起线上申请，登记机构远程审核，实现二手房登记线上办理，由原来至少需要到登记机构跑两次，变为一次不用跑。三是搭建买卖双方直接申请登记平台。依托实名认证、人脸识别和电子签名技术，买卖双方办理转移登记可直接在“山东政务服务网”或“爱山东泉城办”APP完成登记、纳税申请，形成电子化申报材料，税务和登记部门网上完成审核，申请人线上缴纳税费，即可领取电子证照或邮寄证书，实现全程网办“零跑腿”。
强化资金安全，把交易风险“降”下来。全程保障，杜绝“黑中介”。充分发挥委托、代办、合同审查等法律效力，为二手房交易提供全链条安全保障。有效杜绝过去因委托中介代办出现的中介钻空子挣取差价甚至骗取房产等问题。
政企联手交互赋能，让经济“活”起来。一是有效规范从业主体行为。通过推动业主与银行直接对接交流，避免中介机构不规范的合同条款及高额居间费用，实现不动产解押、过户、抵押全流程公开透明和线上办理，杜绝虚假申报和非法挪用购房资金。二是有力提振经济活力。“带押过户”模式一经推出即引发社会强烈反响，当日接听咨询电话1千余个，2天内各媒体共刊发信息6867条。海尔绿城全运村一幢3600万的二手房，因为房子存在抵押，无法找到能够居间还贷的业主和金融机构，致使一年多时间未能成交，通过“带押过户”新模式，仅用时3天即顺利融资还贷并完成过户。
取得成效
覆盖面广、流程更完善、改革更彻底。一是参与银行数量多、联动强，实行征信专线互联模式，目前已有建行、工行、北京银行等17家银行，同行、跨行业务均能顺利完成；二是涉及贷款类型多，涵盖公积金贷款、跨行贷款、同行贷款、住宅及非住宅贷款等多种类型；三是交易完成金额大，新模式推出3周，共办理55笔业务，涉及资金1.69亿元；四是大幅压缩办理时限，“带押过户”业务2—3天即可完成，相对于之前先解押再过户抵押的传统流程，办理时限压缩了80%，至少减少8到10个工作日。
大幅降低交易成本、融资成本，助力经济社会发展。按3周业务交易数据平均垫资成本计算，市场主体的直接垫资成本由187.43万元降至16.97万元，平均每笔交易成本由3.41万元降至0.31万元，成本分别下降90.95%和90.9%。